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Délégation d'assurance emprunteur : ça bloque !
Le TEG (Taux Effectif Global) est supposé être l'indicateur privilégié de l'emprunteur pour comparer les différentes offres de prêt immobilier qui lui sont proposées par les établissements prêteurs. Mais un examen attentif de son mode de calcul révèle qu'il n'est pas si fiable que les banques le laissent penser...
En théorie, le TEG prend en compte tous les frais liés à la souscription d'un prêt immobilier :
- le taux d'intérêt du prêt immobilier lui-même (taux « brut »),
- les frais de garantie (hypothèque ou caution),
- les frais de dossier,
- les frais d'assurance,
- d'autres éventuels frais.
Le TEG devrait donc permettre à un ménage désirant emprunter pour réaliser un projet immobilier de comparer les offres de prêt de différentes banques.
Toutefois, le calcul du TEG se révèle moins simple qu'on pourrait le penser, du fait des caractéristiques de certaines banques et de certains plans de financement. C'est pourquoi la Cour de Cassation est régulièrement amenée à statuer sur l'intégration ou non de certains frais dans ce calcul.
L'écueil des parts sociales
Tout d'abord, il faut s'entendre sur ce que l'on appelle les « frais de dossier ». En effet, outre les simples frais relatifs au traitement du dossier de prêt, d'autres frais peuvent venir alourdir l'addition, à commencer par la souscription de parts sociales.
Il faut savoir que certaines banques mutualistes conditionnent l'octroi d'un prêt immobilier à la souscription par l'emprunteur de parts sociales de la banque, pour un montant non-négligeable. A ce sujet, la Cour de Cassation a une fois pour toutes établi que le montant de ces parts sociales devait obligatoirement être inclus dans le TEG (Cour de cassation, Première chambre civile, 9 décembre 2010, pourvoi numéro 09-67089).
La question de l'assurance emprunteur
La prise en compte du coût de l'assurance emprunteur est un problème encore plus épineux. En effet, la banque est supposée calculer le TEG au moment de l'offre de prêt. Or l'emprunteur peut très bien demander à faire une délégation d'assurance, c'est-à -dire à souscrire une assurance emprunteur à l'extérieur de la banque prêteuse.
Quel coût d'assurance doit-il donc être pris en compte ? La jurisprudence en la matière est pour le moins bancale. En effet, si le plan de financement prévoit une assurance de groupe (c'est-à -dire souscrite auprès de la banque prêteuse), le coût de celle-ci doit être intégré au TEG. En revanche, en cas de délégation le TEG s'entend hors assurance... Pas facile donc de s'y retrouver.
Comment bien comparer deux offres de prêt immobilier ?
Dans ces conditions, il est judicieux, plutôt que de s'intéresser au TEG, de comparer le coût total du crédit pour chaque offre. Ce montant en Euros représente ce que votre prêt immobilier vous coûtera sur l'ensemble de sa durée. D'autant plus que dans un emprunt immobilier, il n'y a pas que le taux à prendre en considération pour faire son choix, les autres frais (pénalités de remboursement anticipé, souplesses de remboursement, etc.) ont leur importance. Pour en savoir plus vous pouvez vous rendre sur cette page dédiée au TEG.
L'idéal est, pour chaque offre, d'obtenir le coût total avec et sans l'assurance de groupe. Parallèlement, vous avez tout intérêt à faire une demande de devis de délégation d'assurance afin de comparer le coût d'une assurance externe avec celui d'une assurance de groupe. De cette façon, vous avez réellement toutes les cartes en main pour bien choisir votre financement.
Quoiqu'il en soit, vous pouvez commencer par faire une simulation de prêt immobilier en ligne, sans engagement. Vous obtiendrez immédiatement une proposition chiffrée, choisie parmi les offres de nos 50 banques partenaires, assortie d'une proposition d'assurance sélectionnée par nos soins. Si celle-ci vous convient, vous aurez à votre disposition un conseiller financier dédié qui vous accompagnera tout au long de vos démarches.
Mercredi 17 Octobre 2012
© 2012 Source Assurances-Emprunteurs.com